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title: '같은 집인데 왜 25평, 34평, 51평일까: 아파트 면적 용어 정리'
category: realestate
tags:
  - real estate
published: true
date: 2026-07-20 10:00:00
description: '면적 이름이 여러 개인 건 어디까지 포함해서 재느냐가 다르기 때문이다. 국민평형 84㎡와 올림픽훼밀리타운 재건축 32평형에 대입해, 전용에서 시작해 공용을 한 겹씩 더해가는 순서로 정리했다.'
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## 같은 집인데 평수가 왜 여러 개일까

올림픽훼밀리타운 재건축을 알아보다 보면 이상한 장면을 만난다. 같은 집 한 채를 두고 어디서는 25평, 어디서는 34평, 등기부에는 51평이라 적혀 있다. 분양 광고는 34평이라 부르는데 실제 방 크기는 그보다 좁게 느껴진다. 카탈로그에는 '실사용 46평'이라는 또 다른 숫자가 나온다.

집은 분명 하나인데 평수는 왜 이렇게 여러 개일까. 답은 단순하다. '어디까지 포함해서 재느냐'가 다르기 때문이다. 면적 용어를 한 번만 제대로 정리해 두면 앞으로 어떤 매물이나 분양 카탈로그를 봐도 헷갈릴 일이 없다.

단위부터 짚고 가자. 우리가 흔히 쓰는 1평은 3.3058㎡다. 요즘 서류는 대부분 ㎡로 표기하니, 33㎡가 대략 10평쯤이라고 감을 잡아두면 편하다.

## 면적은 '내 집'에서부터 쌓인다

원리는 간단하다. 가장 안쪽 '진짜 내 집'에서 시작해 같이 쓰는 공간을 한 겹씩 더할수록 이름과 숫자가 커진다. 가장 흔한 국민평형(전용 84㎡)을 예로 하나씩 보자.

### 1. 전용면적 · 진짜 내 집 (84㎡, 약 25평)

현관문을 열고 들어간 세대 내부 공간이다. 방, 거실, 주방, 화장실이 모두 여기 들어간다. 재산세와 종합부동산세, 청약 자격, '국민평형 84㎡'라는 말이 전부 이 전용면적을 기준으로 한다. 면적을 볼 때 가장 먼저, 가장 정확하게 확인해야 할 기준점이다.

### 2. 주거공용면적 · 우리 동 공용 (+28㎡)

복도, 계단, 엘리베이터, 1층 현관 로비처럼 우리 동에 딸린 공용 공간이다. 나 혼자 쓰지는 못하지만 매일 지나다니는 곳이다.

### 3. 공급면적 · 흔히 '34평'이라 부르는 것 (112㎡, 약 34평)

전용면적에 주거공용면적을 더한 값이다. "34평 산다"고 할 때의 34평이 보통 이 면적이다. 분양가를 매기는 '평당 얼마'도 공급면적을 기준으로 계산한다. 전용은 약 25평인데 광고에서는 34평이라 부르는 이유가 여기 있다.

### 4. 기타공용면적 · 단지 전체 공용 (+56㎡)

지하주차장, 관리사무소, 경로당, 커뮤니티 시설처럼 단지 전체가 나눠 쓰는 공간이다. 특히 지하주차장이 워낙 커서 이 면적이 꽤 크게 잡힌다.

### 5. 계약면적 · 등기·계약서상 총면적 (168㎡, 약 51평)

공급면적에 기타공용면적까지 더한, 가장 큰 면적이다. 주차장 몫까지 전부 합쳤기 때문에 등기부와 계약서에는 이 숫자가 올라간다. 다만 평소 "몇 평 살아요"라고 할 때는 잘 쓰지 않는다.

### 6. 서비스면적 · 발코니라는 공짜 보너스 (40㎡, 약 12평)

발코니(베란다)다. 건설사가 덤으로 주는 공간이라 분양가에도 안 잡히고, 전용·공급·계약 어디에도 들어가지 않는다. 확장하면 거실이나 방으로 넓게 쓸 수 있다. "전용 84인데 확장하니 훨씬 넓더라"의 정체가 바로 이 발코니다. 다만 서비스면적은 설계사마다 잡는 크기가 달라서 같은 평형이라도 회사별로 차이가 난다.

여기에 하나 더, 카탈로그에서 자주 보이는 실사용면적이 있다. 공급면적(전용+주거공용)에 발코니(서비스)를 더한 값으로, 앞의 84㎡ 기준으로는 약 152㎡, 46평쯤 된다. 분양 평수(약 34평)보다 넓게 체감되는 이유다. 단, 법정 용어가 아니라 회사마다 기준이 조금씩 다르다.

## 한눈에 보는 면적 요약 (국민평형 84㎡ 기준)

| 면적 | 계산 | 크기 | 어디에 쓰나 |
|---|---|---|---|
| 전용면적 | 내 집 내부 | 84㎡ (약 25평) | 세금·청약·'국민평형' |
| 주거공용 | + 우리 동 공용 | +28㎡ | 복도·계단·엘리베이터 |
| 공급면적 | 전용 + 주거공용 | 112㎡ (약 34평) | 흔히 부르는 평형·분양가 |
| 기타공용 | + 단지 공용 | +56㎡ | 주차장·커뮤니티 |
| 계약면적 | 공급 + 기타공용 | 168㎡ (약 51평) | 등기·계약서 |
| 서비스면적 | 발코니(별도) | 40㎡ (약 12평) | 확장 공간, 어디에도 미포함 |
| 실사용면적 | 공급 + 서비스 | 152㎡ (약 46평) | 카탈로그 체감 면적 |

## 올림픽훼밀리타운 재건축 평형에 대입해 보면

올림픽훼밀리타운 재건축은 약 32평형부터 67평형까지 여러 평형으로 계획되어 있다. 그중 세대수가 가장 많은 약 32평형(전용 84.7㎡, 약 1,500세대)을 위 구조에 그대로 대입하면 이렇게 된다.

| 면적 | 크기 |
|---|---|
| 전용면적 (진짜 내 집) | 84.7㎡ (약 26평) |
| 공급면적 (전용+주거공용) | 106㎡ (약 32평) |
| 계약면적 (등기상) | 159㎡ (약 48평) |
| 실사용면적 (카탈로그) | 146㎡ (약 44평) |

같은 집을 두고 26평(전용), 32평(공급), 48평(계약), 44평(실사용)이 모두 등장하는 셈이다. 여기서 전용면적과 공급면적만 단지 기준이고 나머지는 일반적인 비율로 계산한 예시다. 특히 발코니(서비스면적)는 설계사마다 잡는 크기가 달라 확정 평면이 나오기 전까지는 참고치로 봐야 한다.

## 카탈로그·매물 볼 때 딱 3가지만 기억하자

1. 내 집 크기를 비교할 땐 무조건 전용면적(㎡)으로 본다. '34평이냐 49평이냐' 같은 이름 대신 괄호 안 전용 ㎡를 맞춰야 정확하다.
2. 분양가(평당 얼마)는 공급면적 기준이다. 면적 단위를 섞어서 비교하지 말자.
3. '실사용 OO평', 'OO배 넓다' 같은 표현은 그대로 믿지 않는다. 회사마다 어디까지 더했는지가 달라서 참고 지표로만 보는 게 안전하다.

면적 용어는 처음엔 복잡해 보여도 '내 집(전용)에서 시작해 공용을 더해간다'는 원리 하나만 잡으면 대부분 풀린다. 올림픽훼밀리타운이든 다른 단지든, 전용면적부터 확인하는 습관이 가장 정확한 비교의 출발점이다.