같은 집인데 왜 25평, 34평, 51평일까: 아파트 면적 용어 정리

같은 집인데 평수가 왜 여러 개일까

올림픽훼밀리타운 재건축을 알아보다 보면 이상한 장면을 만난다. 같은 집 한 채를 두고 어디서는 25평, 어디서는 34평, 등기부에는 51평이라 적혀 있다. 분양 광고는 34평이라 부르는데 실제 방 크기는 그보다 좁게 느껴진다. 카탈로그에는 '실사용 46평'이라는 또 다른 숫자가 나온다.

집은 분명 하나인데 평수는 왜 이렇게 여러 개일까. 답은 단순하다. '어디까지 포함해서 재느냐'가 다르기 때문이다. 면적 용어를 한 번만 제대로 정리해 두면 앞으로 어떤 매물이나 분양 카탈로그를 봐도 헷갈릴 일이 없다.

단위부터 짚고 가자. 우리가 흔히 쓰는 1평은 3.3058㎡다. 요즘 서류는 대부분 ㎡로 표기하니, 33㎡가 대략 10평쯤이라고 감을 잡아두면 편하다.

면적은 '내 집'에서부터 쌓인다

원리는 간단하다. 가장 안쪽 '진짜 내 집'에서 시작해 같이 쓰는 공간을 한 겹씩 더할수록 이름과 숫자가 커진다. 가장 흔한 국민평형(전용 84㎡)을 예로 하나씩 보자.

1. 전용면적 · 진짜 내 집 (84㎡, 약 25평)

현관문을 열고 들어간 세대 내부 공간이다. 방, 거실, 주방, 화장실이 모두 여기 들어간다. 재산세와 종합부동산세, 청약 자격, '국민평형 84㎡'라는 말이 전부 이 전용면적을 기준으로 한다. 면적을 볼 때 가장 먼저, 가장 정확하게 확인해야 할 기준점이다.

2. 주거공용면적 · 우리 동 공용 (+28㎡)

복도, 계단, 엘리베이터, 1층 현관 로비처럼 우리 동에 딸린 공용 공간이다. 나 혼자 쓰지는 못하지만 매일 지나다니는 곳이다.

3. 공급면적 · 흔히 '34평'이라 부르는 것 (112㎡, 약 34평)

전용면적에 주거공용면적을 더한 값이다. "34평 산다"고 할 때의 34평이 보통 이 면적이다. 분양가를 매기는 '평당 얼마'도 공급면적을 기준으로 계산한다. 전용은 약 25평인데 광고에서는 34평이라 부르는 이유가 여기 있다.

4. 기타공용면적 · 단지 전체 공용 (+56㎡)

지하주차장, 관리사무소, 경로당, 커뮤니티 시설처럼 단지 전체가 나눠 쓰는 공간이다. 특히 지하주차장이 워낙 커서 이 면적이 꽤 크게 잡힌다.

5. 계약면적 · 등기·계약서상 총면적 (168㎡, 약 51평)

공급면적에 기타공용면적까지 더한, 가장 큰 면적이다. 주차장 몫까지 전부 합쳤기 때문에 등기부와 계약서에는 이 숫자가 올라간다. 다만 평소 "몇 평 살아요"라고 할 때는 잘 쓰지 않는다.

6. 서비스면적 · 발코니라는 공짜 보너스 (40㎡, 약 12평)

발코니(베란다)다. 건설사가 덤으로 주는 공간이라 분양가에도 안 잡히고, 전용·공급·계약 어디에도 들어가지 않는다. 확장하면 거실이나 방으로 넓게 쓸 수 있다. "전용 84인데 확장하니 훨씬 넓더라"의 정체가 바로 이 발코니다. 다만 서비스면적은 설계사마다 잡는 크기가 달라서 같은 평형이라도 회사별로 차이가 난다.

여기에 하나 더, 카탈로그에서 자주 보이는 실사용면적이 있다. 공급면적(전용+주거공용)에 발코니(서비스)를 더한 값으로, 앞의 84㎡ 기준으로는 약 152㎡, 46평쯤 된다. 분양 평수(약 34평)보다 넓게 체감되는 이유다. 단, 법정 용어가 아니라 회사마다 기준이 조금씩 다르다.

한눈에 보는 면적 요약 (국민평형 84㎡ 기준)

올림픽훼밀리타운 재건축 평형에 대입해 보면

올림픽훼밀리타운 재건축은 약 32평형부터 67평형까지 여러 평형으로 계획되어 있다. 그중 세대수가 가장 많은 약 32평형(전용 84.7㎡, 약 1,500세대)을 위 구조에 그대로 대입하면 이렇게 된다.

같은 집을 두고 26평(전용), 32평(공급), 48평(계약), 44평(실사용)이 모두 등장하는 셈이다. 여기서 전용면적과 공급면적만 단지 기준이고 나머지는 일반적인 비율로 계산한 예시다. 특히 발코니(서비스면적)는 설계사마다 잡는 크기가 달라 확정 평면이 나오기 전까지는 참고치로 봐야 한다.

카탈로그·매물 볼 때 딱 3가지만 기억하자

1. 내 집 크기를 비교할 땐 무조건 전용면적(㎡)으로 본다. '34평이냐 49평이냐' 같은 이름 대신 괄호 안 전용 ㎡를 맞춰야 정확하다.
2. 분양가(평당 얼마)는 공급면적 기준이다. 면적 단위를 섞어서 비교하지 말자.
3. '실사용 OO평', 'OO배 넓다' 같은 표현은 그대로 믿지 않는다. 회사마다 어디까지 더했는지가 달라서 참고 지표로만 보는 게 안전하다.

면적 용어는 처음엔 복잡해 보여도 '내 집(전용)에서 시작해 공용을 더해간다'는 원리 하나만 잡으면 대부분 풀린다. 올림픽훼밀리타운이든 다른 단지든, 전용면적부터 확인하는 습관이 가장 정확한 비교의 출발점이다.